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8月份至今，“广北上深”四大一线城市相继出台新一轮放松限购政策，助力楼市企稳回升。这说明行业仍需进一步去库存，修复企业信用，提升盈利能力，加速转型。
截至目前，上市房企2025年中报已经披露完毕，从利润、资产负债再到现金流情况，“三张表”勾勒出一个鲜明信号：房企利润虽承压，但正在越过偿债高峰，加速调整发展模式。其中，第一梯队房企多在经营质量与财务安全之间实现了动态平衡。比如，新城控股（601155）集团股份有限公司(以下简称“新城控股”)在行业不确定性中交出了一份颇有看点的转型样本答卷。
财报数据显示，截至2025年6月底，新城控股实现营业收入221亿元；归属于上市公司股东的净利润8.95亿元，扣非归母净利润9.47亿元；毛利率为26.85%，同比增长5.25个百分点。
在业内看来，新城控股在地产开发业务上，重销售抓回款，以有回款的销售筑牢资金底盘；在商业运营方面，力求资产经营的高效运转。在“住宅+商业”双轮协同联动下，新城控股变得更加稳健，上半年交付面积达249万平方米，交付套数超1.6万套，重启境外融资通道，股价和估值持续修复。
商业盘面盈利性高
受到计提存货跌价准备、开发业务板块销售价格下行等因素影响，2025年上半年，房地产行业毛利率水平进一步承压，多家头部房企毛利率水平下探至10%，但新城控股通过调整业务结构，毛利率逆势回升至26.85%，处于行业较高水平。
“随着‘住宅+商业’双轮驱动战略持续推进，尤其经营性物业不断发力谷锦网，高盈利性的商业盘面，对公司整体业绩贡献率不断走高。”中指研究院企业研究总监刘水向《证券日报》记者表示，商业运营板块已逐渐转变为公司应对不确定性和实现逆周期增长的内生增长动能。
财报显示，2025年上半年，新城控股商业运营总收入为69.44亿元，同比增长11.8%；物业出租及管理业务毛利45.73亿元，占公司总毛利由去年同期的57.21%提升至77.06%；毛利率达到71.20%。
“经营性物业抗风险能力更强，对构建新发展模式有正向推动，能吸引长期投资者关注，对修复公司估值更是加分项。”上海易居房地产研究院副院长严跃进向《证券日报》记者表示，从这个角度看，新城控股正在释放转型效应。
但这一份商业运营业绩来得并不容易。当前，购物中心规模增速持续放缓，商业运营同质化严重，竞争格局从规模扩张转向精细化运营，需要更专业的管理团队，且更需要独特IP去破局。
“吾悦”作为新城控股旗下的商业综合体项目品牌，自2012年诞生以来，公司就异常重视，不断升级其运营模式。2025年，公司持续坚持“五边形经营理念”(即品质空间、与人欢喜、专业匠心、绿色智能、双向奔赴)，在深度运营的基础上进一步迭代机制、深挖效能、创新经营，通过“我爱你.五月”等品牌活动及“悦会员”体系的打造及运营，用健康、陪伴、愉悦的情绪价值，建立线下商业的差异化优势。
另一组数据佐证了公司在商业运营领域的第一梯队地位，今年上半年，吾悦广场客流总量达9.5亿人次，同比增长16.0%；总销售额超515亿元(不含车辆销售)，同比增长16.5%；会员人数达到4917万人。此外，今年7月份，新城控股还联动苏超联赛顶级IP，以“吾悦爱江苏”为主题，通过五大核心统筹动作及一系列创意延展活动，构建“体育+商业”的城市级消费场景，将足球转化为商业势能。
报告期内，公司布局全国141城205座综合体项目，吾悦广场开业规模达1608.14万平方米，出租率稳定保持在97.81%的高位水平，商业现金流稳健充沛，成为行业运营效率标杆。新城控股在财报中强调，商场开业数量位居中国境内外上市公司首位，在规模上拥有先发优势，已成为其他公司难以逾越的护城河。
在业内看来，在国内大力提振消费的政策驱动下，未来商业板块有望为新城控股带来更大支撑，商业资产的高效运营正在重构公司盈利模式。据新城控股方面表示，自2021年以来，公司商业持续性经营收入大幅超过当期利息支出，2025年上半年该比例进一步增长至4倍。
“这对公司资产保值、估值修复、增厚现金流，降低融资成本以及提升利润都起到重要作用，更助力公司拓宽了融资渠道。”严跃进称。
重启境外融资通道
依托吾悦广场优质的资产基底与持续提升的运营实力，商业板块持续为新城控股的融资性现金流带来增量。2025年1月份至6月份，新城控股新增以吾悦广场为抵押的经营性物业贷及其他融资约44.79亿元。
截至2025年6月末，公司期末融资余额为522.76亿元，较年初压降13.74亿元，债务结构持续优化；公司合联营权益有息负债降至25.82亿元，相比年初再次下降6.91亿元；在手现金余额91.83亿元，现金储备充裕；净负债率为53.40%，继续保持在行业较低水准；经营性现金流连续为正，为后市发展留出了足够的空间。
对于业内关注的偿债安排问题，公司表示，报告期内，已偿还境内外公开市场债券10.67亿元，继续保持每一笔债务提前或到期偿付的信用记录。更重要的是，作为行业里少数仍能坚持“零违约”的民营房企之一，良好的信誉表现让新城控股获得多方认可，助力其在融资端取得突破。
2025年6月份，新城控股母公司新城发展成功发行3亿美元高级无抵押债券，成为近3年首家重启境外资本市场融资的民营房企，被视为民营房企海外融资的破冰之举。8月份，新城控股成功发行一笔规模为10亿元的中期票据，并获得中债增全额担保，总认购倍数2.28倍，票面利率为2.68%，创历史新低，进一步提振了资本市场对新城控股的信心。
在保持良好信誉的同时，公司还积极践行ESG理念，将可持续发展融入日常经营，上半年，公司新建及在建项目的绿建覆盖率达到100%，累计获得71项国内外绿色认证，100座吾悦广场获得省级以上绿色商场称号。“这将助力公司进一步打开多元化融资大门。”严跃进如是称。
此外，在政策的引导与鼓励下，公司积极推进公募REITs、持有型不动产ABS、PRE-REITs等多层级REITs产品，并成功于2025年上半年完成持有型不动产ABS的申报工作。公司表示，未来将持续推进多层级REITs相关发行与扩募工作，构筑公司大资管战略新发展平台。
展望未来，新城控股董事、高级副总裁兼财务负责人管有冬在新城控股2025年半年度业绩说明会上向投资者及《证券日报》等媒体表示，公司将会继续在“保现金流”“保交付”和“守价值”之间寻求最佳平衡点，秉持“量价平衡”基本原则，有效销售促循环、积极化债守价值，力求平稳穿越本轮周期谷锦网，通过精细化管理，实现资金回笼和资产经营的高效运转。
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